Is mijn koophuis straks nog wel wat waard?

zaterdag 17 december 2016 | Financieele Dagblad | alle artikelen

Door André de Vos


De waarde van koopwoningen kan behoorlijk onder druk komen te staan als de rente stijgt en de dure woningen van babyboomers massaal in de verkoop gaan.

Ouderen beheersen de Nederlandse woningmarkt: 65-plussers zijn de snelst groeiende groep eigenwoningbezitters. Bijna een kwart van de koopwoningen - ongeveer een miljoen - is eigendom van gepensioneerden. Bijna twee op de drie ouderen tussen de 65 en 70 jaar heeft een eigen woning. Dat was 25 jaar geleden iets meer dan een derde.

 

Natuurlijk kopen ouderen niet massaal woningen. Ze worden gewoon ouder en blijven zitten waar ze zitten: in hun eigen huis dat ze lang geleden kochten voor hun gezin. Die honkvastheid is een probleem. De babyboomers vormen een prop in de woningmarkt. Nu verhuizen ze amper – het overheidsbeleid is er juist op gericht dat mensen langer thuis blijven wonen – en straks zorgen ze voor een overaanbod aan woningen als ze overlijden of als hoogbejaarde niet langer zelfstandig kunnen wonen.

 

‘Het aantal woningen dat op de markt komt door sterfte van ouderen gaat exploderen’, zegt Johan van Iersel, partner bij onderzoeksbureau Rigo, dat veel onderzoek doet naar de relatie tussen woningmarkt en vergrijzing. Nu komen jaarlijks zo’n 17.500 koopwoningen op de markt doordat de eigenaar overlijdt. Dat worden er volgens Rigo 50.000 in 2050. Het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) ziet datzelfde aantal al veel eerder op de markt komen: binnen vijftien jaar. Ter vergelijking: gemiddeld werden er afgelopen drie jaar 150.000 woningen per jaar verkocht.

 

De zestigers en zeventigers wonen vaak mooi. Veel vrijstaande huizen en 2-onder-1-kapwoningen, dikwijls in het groene buitengebied. Als die woningen massaal op de markt komen, zal dat de vraagprijs weinig goed doen. ‘In woningmarktonderzoek is weinig aandacht voor dit fenomeen’, constateert Van Iersel. ‘Met uitzondering van de echte krimpgebieden zijn overheden er niet echt mee bezig. Bestuurders kijken niet zo ver vooruit. Bovendien is het voor koopwoningen moeilijk beleid maken.’ Econoom Paul de Vries van Rabobank noemt de verkoop van grote hoeveelheden woningen door sterfte, zoals bij de babyboomers zal gebeuren, ‘onbekend terrein’.

 

Sinds 2013 zijn de huizenprijzen met zo’n 10% gestegen. In Amsterdam en Utrecht is de gekte van voor de crisis terug, met biedingen boven de vraagprijs en kopen zonder bouwkundige keuring. Maar de landelijke verschillen zijn groot. In veel regio’s gaat het helemaal niet zo goed, stijgen de prijzen niet of nauwelijks en staan huizen lang te koop. De perspectieven voor de woningmarkt zijn er niet zo florissant. Dan gaat het om de krimpregio’s aan de randen van het land en de zogenaamde ‘anticipeergebieden’, waar eveneens afname is voorzien van de bevolking en het aantal huishoudens, maar ook vergrijzende (plattelands)gemeenten elders in het land.

 

De woningmarkt profiteert momenteel van de extreem lage rente en de groeiende vraag van een groot aantal kopers dat daarvan wil profiteren. Maar de markt krijgt al wat hoogtevrees nu de rente voorbij het laagtepunt lijkt. Als de rente in tien jaar stijgt naar 5,75%, zullen de prijzen eerst stabiliseren en vervolgens dalen, leert een voorzichtige berekening van Rabobank in april. ‘Dan gaan we uit van een langzame rentestijging', zegt Paul de Vries. ‘En de daling is alleen in reële termen, dus met de inflatie meegerekend. Maar je weet natuurlijk nooit precies hoe de markt reageert op een hogere rente. Nu al wordt 0,1% verhoging van de hypotheekrente als spectaculair ontvangen.’

 

Als de rente naar ‘normale’ niveaus terugkeert, zal het overheidsbeleid zich zwaarder doen voelen. Dat beleid is erop gericht de hoogte van de hypotheekleningen omlaag te krijgen. Want dat niveau is onverantwoord hoog, zo laat DNB-president Klaas Knot niet na te benadrukken. Maar maatregelen als een lagere loan-to-value, strengere hypotheekeisen, verplichte aflossing en beperking van de maximale renteaftrek worden nu tenietgedaan door de extreem lage rente. Pas als die stijgt, wordt de leencapaciteit van de koper kleiner. En dat zal uiteraard de woningprijzen drukken.

 

Het tempo waarin de babyboomhuizen op de markt komen ligt niet vast. Maar dát dat gaat gebeuren is onvermijdelijk, waarschijnlijk al vrij snel en voor een vrij lange periode. De eerste babyboomers zijn nu 71. Makelaarsvereniging NVM en kopersvereniging Eigen Huis maken zich er geen zorgen over, al geven beiden toe er geen onderzoek naar te hebben gedaan. Ze gaan ervan uit dat de bevolking en met name het aantal huishoudens de komende jaren blijft groeien en dat er voorlopig een woningtekort is. ‘Het is erg moeilijk de woningmarkt op lange termijn te voorspellen,’ zegt de NVM-woordvoerder. De Eigen Huis-woordvoerder: ‘Nederland heeft al decennia een woningtekort. Dat is niet zomaar verdwenen. En de woningen van de babyboomers zullen geleidelijk op de markt komen.’

 

Woningmarktonderzoekers zijn minder optimistisch, al erkennen ook zij de huidige schaarste. Het Planbureau voor de Leefomgeving constateert dat de vergrijzing van de koopmarkt nu een tekort veroorzaakt, maar straks een groot overschot, met name van eengezinswoningen en vooral in regio’s en gemeenten waar de markt al ‘ontspannen’ is. ‘Als we nu eengezinswoningen gaan bouwen, hebben we er daar straks te veel van,’ zegt Frank van Dam van het PBL. ‘Dan bouw je voor leegstand. De huishoudensgroei wordt nu veroorzaakt door ouderen, maar die verhuizen amper uit hun koopwoning. En straks laten ze massaal eengezinswoningen achter.’

 

In de Randstad en stedelijke regio’s elders zullen de huizenprijzen redelijk op peil blijven, ook als de rente gaat stijgen en de babyboomers overlijden, zo is de verwachting. In de krimp- en anticipeerregio’s en vergrijsde plattelandsgemeenten ligt dat anders. Daar bestaan nu al opkoop- en sloopprogramma’s voor koopwoningen, vooralsnog vooral voor de onderkant van de markt, maar die grens kruipt naar boven. Dat er ook daar nu sprake is van stijgende woningprijzen is omdat alleen de aantrekkelijke huizen meetellen die nog wél worden verkocht. ‘De woningen die niet meer worden verhandeld zie je niet terug in de statistieken’, zegt Johan van Iersel.

 

De babyboomgeneratie is opgegroeid in een woningmarkt die alleen maar omhoog leek te kunnen, vaak spectaculair. De kredietcrisis heeft dat idee – tijdelijk – onderuitgehaald. Als de babyboomers straks zelf massaal gaan verkopen, zal dat in combinatie met het overheidsbeleid tot lagere prijzen leiden. De toekomstige verkoopgolf werpt zijn schaduw vooruit. Dat deed het ook in de krimpgebieden, waar de huizenprijzen al begonnen te dalen ruim voordat de bevolkingskrimp inzette. De prijsontwikkeling van ruime vrijstaande en 2-onder-1-kap woningen blijft al jaren achter bij het gemiddelde.

 

‘Eigen huis verliest gouden glans’, schreef ING anderhalf jaar geleden in een visie op de Nederlandse woningmarkt van de komende tien jaar. Ook CBS-demograaf Jan Latten twijfelt sterk aan de toekomst van het eigen huis als zekere spaarpot. ‘Als zestiger kun je nog twintig jaar prettig in je eigen huis blijven wonen. Goedkoop, zeker als het helemaal is afgelost. Maar kun je als tachtiger dat huis nog verkopen? De Randstad lijkt me vrij veilig qua prijzen, maar aan de randen van het land ligt dat heel anders. Er komen een miljoen huishoudens bij, maar die zoeken andere woningen en op andere plaatsen dan er straks vrijkomen.’

 

 

KADERS

 

Een miljoen

 

De paradox in de woningmarkt is dat er momenteel een tekort is. De Taskforce Bouw heeft vorige maand de opdracht gekregen van het kabinet een plan te ontwikkelen voor de bouw van ruim een miljoen nieuwe woningen; dat is bovenop de vervangingsvraag van 600.000 woningen (koop en huur). Het tekort speelt met name tot 2025.

 

De woningen moeten vooral komen in de Randstad en andere stedelijke gebieden en moeten de verwachte groei aan huishoudens opvangen. Over de noodzaak van meer woningen bestaat vrijwel nergens discussie, wel over locatie en soort woning. Eengezinswoningen zijn populair en leveren aantrekkelijke winsten voor bouwers en gemeenten, maar juist daar zal in de toekomst minder behoefte aan zijn.

 

De cijfers zijn afkomstig van het Economisch Instituut voor de Bouw. Dat lijkt zich weinig zorgen te maken over de koopwoningen van babyboomers. Volgens het EIB ‘heeft de babyboomgeneratie zichzelf gereproduceerd’ en is daarmee het probleem grotendeels opgelost. Het EIB stelt overigens ook dat op termijn ‘ongeveer 200.000 particuliere woningen wel eens zodanig kwetsbaar kunnen worden dat ze veel waarde gaan verliezen’.

 

Dalende prijzen

 

De babyboomwoningen die vrijkomen sluiten niet aan bij de markt, die tegen die tijd voor een groot deel uit eenpersoonshuishoudens zal bestaan. Maar er zijn meer factoren die de prijs zullen drukken. Woningen van ouderen zijn gemiddeld minder goed onderhouden en technisch verouderd. Leegstaande woningen van overledenen worden tegen lagere prijzen verkocht omdat nabestaanden ervan af willen.

 

Er is een nieuwe zorgelijke ontwikkeling: veel woningen van babyboomers krijgen te maken met een restschuld, veroorzaakt door aflossingsvrije hypotheken en woekerpolissen die te weinig opleveren. Toezichthouder DNB waarschuwt al voor een miljoen woningen met restschuld. Erfgenamen zullen die restschuld snel willen aflossen met de verkoop van het leegstaande huis. Dat zal de verkoopbereidheid een forse stimulans geven en de prijzen verlagen.

 

Demograaf Jan Latten (CBS en UvA) ziet nog een ander risico. ‘Nieuwe technieken als 3D-printen zorgen er mogelijk voor dat nieuwbouwhuizen veel goedkoper worden. Waarom dan een slecht onderhouden huis kopen dat ook niet helemaal geschikt is, als je goedkoper iets op maat kunt laten bouwen?’

 

Frank van Dam van PVL voorspelt een overschot aan woningen in bepaalde regio’s, maar als de prijzen maar laag genoeg worden, zal er vanzelf weer vraag ontstaan. ‘Er zullen niet genoeg gezinnen zijn voor die grote eengezinswoningen, maar wellicht worden ze interessant voor bijvoorbeeld zzp’ers die werkruimte aan huis willen hebben en die niet zijn gebonden aan een bepaalde regio.’ Net als in het buitenland zou er in krimpgebieden een markt kunnen ontstaan voor tweede huisjes. Ook nieuwe samenleefvormen kunnen voor vraag zorgen.

 

 

Pensioenvoorziening

 

Het eigen huis is voor de meeste mensen het grootste vermogensbestanddeel. In pensioenland wordt er voor gepleit om het eigenwoningbezit mee te rekenen bij de pensioenopbouw. Dit om te voorkomen dat mensen te veel sparen tijdens hun leven, zeker nu verplicht moet worden afgelost op de hypotheken.

 

Een afgelost huis op pensioendatum heeft als voordeel dat de woonlasten lager zijn. Maar het verzilveren van de waarde in stenen, is niet eenvoudig. Speciale constructies, zoals omgekeerde hypotheken, die dat mogelijk moeten maken zonder te verhuizen zijn duur en weinig populair. De meest voor de handliggende oplossing is verhuizen naar een kleinere woning. Maar die moeten er dan wel zijn in de buurt, want ouderen veranderen niet graag van leefomgeving. En er moeten kopers zijn voor de oude woning. Als die er niet zijn, is de woning geen pensioenvoorziening, maar een loden last.

 

In Limburg en Zeeland wordt al geëxperimenteerd met het opkopen van koophuizen van oude bewoners met sloop op termijn als doelstelling.